住宅購入を検討している人の相談の場合、マンションの維持費などを考えることが非常に重要ですが、その前に購入する物件価格の目安を考えるために、ライフプランシュミレーションを行うのがが非常に大事です。
ライフプランシミュレーションの重要性をお伝えした上で、返済テクニックや維持費などの考え方について紹介します。
なぜ、ライフプランシミュレーションが重要か？
例えば、まだ子どもがいない30代後半の共働きご夫婦（子どもは欲しい）を例に取ってみましょう。
このご夫婦の場合、今の月々の収入や支出からローンの支払額を元に物件を選ぼうとうすると、将来家計が厳しくなる可能性があります。
例えば、子どもの妊娠、出産の時に女性が入院しなくてはいけません。その時には休暇は取ることができますが、収入は減ってしまいます。また、子どもが小さい間は時短勤務になるかもしれませんし、育児休暇で収入が減ってしまう可能性があります。
また、子どもが大きくなれば教育費も必要になってきますし、夫婦二人が老後になれば、年金生活となり、現役時代より収入が減ることが考えられます。
このような、将来の収入や支出の変化があったとしても、ローンを払い続けることができるか？子どもの教育費や自分達の老後の生活資金は準備できるのか？日々の楽しみも続けることができるのか、などをしっかりと考えなる必要があります。
その将来の収支の変化を見える化したものがライフプランシミュレーションです。
未来を完全に見通すことはできませんが、ある程度、将来の自分が困ることがないようにまずは、しっかりとライフプランシミュレーションを行うことが大事です。
住宅ローン返済や維持費で気を付けるポイント
住宅ローンは退職までに完済がベスト？
住宅を購入する多くの人が住宅ローンを使います。
住宅ローンは一般的に３５年までローンを組むことができます。
（年齢、商品によって異なります）
例えば、４０歳で３５年の住宅ローンを組むと完済の年齢は７５歳。
会社員や公務員の場合、多くの人が退職後も払い続けることになります。
このため、老後の負担を抑えるために、「退職時までには繰り上げ返済をしたい」と考えます。
繰り上げ返済は本当に効果的？
繰り上げ返済の効果は、まとまったお金を通常の返済と別に返済した場合に、
その上に乗っている利息を払う必要がなくなることにあります。
ですので、繰り上げ返済は、ローンがスタートして早いうち、そして金利が
高い場合により効果があります。
しかし、住宅ローンは一般的に私たちが使うことができるローン（例えば、教育ローンやマイカーローンなど）で最も低い金利の商品です。
もし、車の購入や子どもの教育費、その他の購入などのためにローンを組むので
あれば、繰り上げ返済をせず、その購入などに充てる方が有利になることが
多くなります。
また、住宅ローンを組む時に一般的に団体信用生命保険に加入しているので、
契約者が万が一の際には保険で返済が行われます。万が一の際には負担が
小さくなることも考えて、いつまでに返済するかを考えることも大事です。
「繰り上げ返済が最善」と考えずに、今後の支出などを踏まえて、銀行に預けておく方がよいか、何か資産運用する方がよいかなど他の選択肢はないか考えてみましょう。
マンションを購入した場合の老後の負担は？
住宅を購入した場合、住宅ローンを完済した後も、一定の負担がかかります。
一つは、固定資産税です。固定資産税は土地、建物を所有する人にかかる税金
ですので、マイホームを保有している人は毎年必要な支出になります。
そして、マンションの場合、修繕積立金、管理費が月々かかってきますので、
マンションを購入する場合は、老後も固定資産税、修繕積立金、管理費が
かかることを考慮に入れてライフプランを考える必要があります。
修繕積立金を追加で払う可能性も！？
先日、新聞の記事に「マンション修繕、目立つ誤算」という見出しの記事がありました。
記事の内容は、東京五輪の影響で修繕の工事費が高騰していることや、人口の減少で
マンション内の空き家が増えて、残っている住人の負担が増えている、
駐車場の利用料を修繕に充てる予定だったのが車離れによって、駐車場料金が
取れず、見込みほど修繕積立金が溜まっていない・・・などの問題が書かれていました。
マンション維持費は少し多めに
では、マンションではなく、戸建てを買いましょう。というワケにもいかない人は
多いでしょう。
マンションの方が利便性がよい、同じ立地であれば購入予算も安い場合があります。
ですので、マンション購入を諦める、と考えるのではなく、老後のマンション維持費は
高めに考えてライフプランを考えることが大事です。
修繕積立金は年一回などの定期的なメンテナンスのためのお金と１０年、２０年に
一度の大規模修繕のために蓄えられている部分があります。
大規模修繕は遠い先のことなので、やはり予測が外れてしまうこともある程度考慮
することが大事です。
マンション全体で考えることも大事ですが、個人で備えることも大事です。
今からマンションを購入しようと考えている人、すでに購入して住んでいる人は
老後の生活資金準備を考えるときには、修繕費用を少し多めに考えて
資産形成を考えるようにすると、老後の「まさか」のときに備えることができます。
