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住宅ローンと賢く付き合う方法

2011/12/24

絆・住まいる相談会で住宅ローンと賢く付き合う方法というテーマでセミナーを行いました。

絆・住まいる相談会は、不動産、住宅ローン、リフォームなどの専門家が一般のお客様向けに開催する住宅に関する相談会です。
わたしのセミナーのほかに、「不況期のかしこい住宅購入術」「自宅の賢い売却方法」などのセミナーのほか、ライフプランの無料体験や税務の相談ブースなどさまざまな住まいに関するイベントを行いました 。

住宅ローン選びのポイントは3つ
繰上げ返済はする?しない?
固定金利と変動金利はどっちがいい?

住宅ローン選びのポイントは3つ

住宅ローンを選ぶ場合、何を基準に考えてよいか悩んでしまうケースがあります。

しかし、大事なポイントは次の3つです。

  • 金利タイプ
  • 金利
  • 団体信用生命保険

金利タイプ

金利タイプは大きく分けると次の3つになります

  • 変動金利型
  • 固定金利期間選択型
  • 全期間固定金利型

変動金利は名前の通り、金利が変動するタイプの住宅ローンです。

変動する、といっても毎日やま一ではなく、半年に一度金利の見直しが行われます。ここで間違えやすいのは、「必ず金利が変動する」とは限りません。前の期間の金利が継続することもあれば、上がったり、下がったりすることもあります。

多くの変動金利は、半年に一度、金利の見直しは行われますが、当初5年間の返済額は変わりません。5年後の返済額はその時の残債とその時の金利によって計算され決まり、次の5年間の返済額は変わりません(5年ルール)。

また、急激な返済額の上昇を防ぐため、返済額の見直しの際には、次の返済額は、前の返済額の1.25倍までに設定されています。

固定金利期間選択型は、当初、決めた期間の金利が固定されるタイプの住宅ローンです。固定期間は2年、3年、5年、10年など、金融機関によって異なりますが、選択することができます。

当初の固定期間が終了すると、次の期間固定金利にするか、変動金利にするかを決めることができます。次の期間の金利は固定期間終了時の金利が適用されます。勘違いしやすいのは、「当初10年の固定金利が1.5%だったから、次の10年も1.5%」と認識してしまうことです。次の期間はその時の金利情勢によって決められますので、固定期間終了まで次の金利はわかりません。

全期間固定金利型はその名の通り、返済期間中の金利が一定の住宅ローンです。このため、返済期間中の毎月の返済額は一定となります。一般的に全期間固定金利は当初の変動金利に比べて金利水準が高くなります。

金利

金利は、各金融機関が自由に決めることができるため、同じ金利タイプであっても金融機関によって金利が異なります。

変動金利の場合、各金融機関は短期プライムレートを基準に住宅ローンの金利を設定しますので、基準となる金利(店頭表示金利)は多くの金融機関同じ金利を利用するのですが、審査の結果や条件によって「割引」や「優遇」が行われ、実際の返済額を計算される金利(適用)が決められます。

割引や優遇は、金融機関によって異なるため結果として金融機関によって変動金利の適用金利異なることになります。

固定金利に関しては、各金融機関は長期金利を参考にしますが、全く異なる金利を設定しています。

団体信用生命保険

団体信用生命保険は、住宅ローンの返済中に借主に万が一があった場合、住宅ローンを借主に代わって返済(弁済)してくれる保険のことです。

略して「団信」と呼ぶこともあります。

一般的な団体信用生命保険は、死亡、高度障害の時に保障されますが、最近ではさまざまなタイプの団体信用生命保険が取り扱われています。

例えば、

  • がん団信
  • 三大疾病団信
  • 八疾病団信

など、死亡、高度障害以外のがんや病気でも保険が適用される団体信用生命保険も出てきています。

死亡、高度障害のみの団体信用生命保険の保険料は、民間の金融機関の場合多くは住宅ローン金利に含まれています。がんなどの保障も付いた団体信用生命保険の保険料は、金利が+0.2%、+0.3%など上乗せされるのが一般的です。

また、がん団信、〇〇疾病団信といっても、保険が適用される条件や保障は金融機関によって異なります。がん団信などに加入する場合には適用条件などを確認することが重要です。

繰上げ返済はする?しない?

住宅ローンを組む場合、多くの人が借入期間を35年に設定しています。

長くローンを払いたくない、現役時代にローンを払いきってしまいたいと考える人も少なくありません。

この場合、借り入れ期間を短くするために月々の支払いとは別にまとまったお金が準備できた場合、一部一括返済である繰り上げ返済を行うことで返済期間を短くすることができます。

繰り上げ返済をすることで、総返済額を減らす効果もあります

繰上げ返済をする、しないは、価値観もありますが、今回は繰り上げ返済をしない場合のしないメリットも紹介したいと思います。

・団体信用生命保険という保険が続く:団体信用生命保険は前述のように亡くなった場合などに残りの住宅ローンを保険で返済されます。年齢が上がるほどなくなる可能性は高くなるわけですから、長期で支払い続けることで、万が一の場合の返済義務がなくなり、繰り上げ返済を予定していた資金は手元に残ることになります。

・資産運用で利息以上の利益を得る:住宅ローンの金利は非常に低い水準が続いています。もし、繰上げ返済の資金で上手に資産運用ができれば利息以上の利益を得ることができることもあります。

固定金利と変動金利はどっちがいい?

住宅ローンのご相談で一番多いのは、「固定金利と変動金利のどちらがいいのでしょうか?」というものだと思います。

ざっくりな考え方としては、

当初の支払いの安さを享受したい、ある程度金利が上昇しても払い続けることが出来ると考えるなら変動金利。

金利上昇による返済額の増加の心配したくない、返済額を当初から決めてしまいたい人は固定金利。

名のではないかと思います。

変動金利の金利上昇に生活がなるべく影響されずに不安なく支払っていく仕組みもありますので、上手な返済方法を知りたい人は、一度ご相談に来ていただければと思います。

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