年収500万円で借りれる住宅ローンのリアルを解説

マイホーム購入は、多くの人にとって人生最大の買い物です。「自分たちはどのくらいの価格の家が買えるのか？」という疑問は、住宅購入を検討する人が最初に抱えるテーマのひとつです。
今回は、日本人の平均年収である、「年収500万円」でどのくらいの価格の家が買えるのか？という視点でマイホームを購入する際に注意すべきポイントや、返済計画を立てるうえで大切な考え方を解説します。

住宅ローンの借入可能額の決まり方

まず、年収500万円の場合に金融機関から借りられる金額の目安を見てみましょう。金融機関では、住宅ローンの借入額を「返済負担率（返済比率）」を基に計算します。これは、年収に占める年間返済額の割合を指し、多くの銀行は25～35％を上限としていますが、金融機関や借入れする人の職業などによっても異なります。

仮に年収500万円で返済負担率を30％とした場合、年間返済額は150万円です。月々の返済額は約12.5万円となり、これを35年ローンで計算すると、おおよそ3,500万円前後の借り入れが可能になります。

ただし、これはあくまで「借りられる金額」つまり、「銀行が貸してくれる上限」の目安です。あなたが「返すことができる金額」とは必ずしも一致しない、という点に注意が必要です。住宅ローンは35年、場合によっては40年や50年という非常に長い契約期間を伴うため、現在の収入水準だけで判断するのは避けましょう。

プラスの材料としては、年齢が上がり、役職についたり、キャリアアップすることで収入が増加することも考えられるでしょう。また、働き方を変えることや会社の規定の役職定年などで収入が下がることもあるでしょう。お勤めの方で退職金などが支給される場合は、その支給額による返済も考慮してもよい反面、雇用延長時の収入の下落、老後の収入が公的年金のみになった場合の家計などを考える必要があります。

金融機関が、「貸すことができる金額」はあくまで、「今」の年収しか見ていません。将来の年収の変化によって、あなたが「返すことができる金額」を借りることがとても大事になります。

また、収入だけでなく支出の変化についても考える必要があります。

H2:年収500万円で住宅ローンを借りる際のポイント

教育費や生活費を考慮して借入額を決める

住宅ローンを検討する際に忘れてはならないのが、今後の家族構成の変化や子供への教育方針などによる住宅ローン以外の生活費などの変化です。家族構成が変化することによって、食費や水道光熱費などは当然変化します。また、未就学の小さいお子さんがいらっしゃるご家庭や、今後子供を考えている家庭では、育児費や、教育費にかかるお金は子供の成長により変化、どちらかと言えば増えていく傾向にあります。今後の必要になる教育費が大きな負担になる可能性があります。

では、子供の教育費や生活費について、どの程度を考えていればよいかを見ていきましょう

教育費の目安

文部科学省や日本政策金融公庫のデータによると、子供一人を大学まで進学させる場合の教育費総額は以下のとおりです。

• すべて公立の場合：約1,000万円前後
• 高校まで公立＋大学私立文系：約1,300〜1,500万円
• 高校まで公立＋大学私立理系：約1,600万円以上
• 小学校から私立に進学すると2,000万円を超えるケースもある

この金額は「子供一人あたり」であるため、複数の子供がいればその人数分だけ必要な教育費は増えていくことになります。 特に最近は、大阪市内や北摂地域を中心に小学校、中学校から私立に入学を検討している家庭も少なくありません。小学校、中学校から私立を目指す場合には、授業料だけでなく、受験対策のための塾代なども必要になってきます。

トータルで言われてもピンと来ないかもしれません。今実際に子育てをしているわたしの従姉妹やお客さまからヒアリングしている感覚では、「こどものための教育費や生活費は毎月最低でも、こども一人に対して４～６万円程度は必要」です。これは公立の幼稚園や小・中学校に通わせている場合です。私立に通わせる場合はその倍は考えていた方がいいでしょう。

また、子供の海外留学などを検討されている場合は、さらに教育費が必要となります。

生活費について考えてみよう

総務省の家計調査によれば、2人以上世帯の消費支出は平均で月27〜30万円程度。その内訳は以下のようになります。

• 食費：約8万円
• 住居費：約2〜3万円（持ち家で住宅ローンを除く場合は修繕・管理費など）
• 光熱・水道：約2.5万円
• 通信費：約1.5万円
• 教育費：子供が成長するにつれて数万円〜十数万円

これらはあくまで、統計的な平均のデータです。夫婦の働き方によって、支出の内容や金額は大きく変わってきます。
例えば、夜勤などが多い職業の場合、夜食の費用や外食が多くなってしまうことも考えられますし、営業などで外回りが多い仕事などをされている方などは、ついついコンビニでの買い物や、移動の合間のカフェでのコーヒー代が嵩んでしまう、といったような話を聞きますし、私自身、セミナー業務で外出をするとコンビニや自販機での飲み物の購入や時間調整のためのカフェ利用などで出費が増えることはよくあります。
また、公共交通機関が少ない地域に住む場合は車の維持費やガソリン代なども必要になってきます。例えば、わたしの従兄弟は大阪市内で働く会社員ですが、マイホームは駅から比較的距離のある地域にあるため、駅まではスクーターを使っています。このため、雨の時は駅まではタクシーを使うことがあるらしいですが、タクシー代は自腹で「地味に厳しい」とぼやいていました。
「自分たちの場合はどうだろう？」「マイホームを購入した後の生活の場合、どのような出費が必要だろう」などを考えながら生活費についても考えるようにしましょう。

返済負担率は〇〇％に抑える、はホント？

金融機関が提示する「最大借入可能額」をそのまま利用するのは危険であるのは前述の通りで、「銀行が貸してくれる金額」と「返済することができる金額」は異なるからです。

では、ネットや記事で見かけるような、返済負担率は20〜25％程度に抑えるのが望ましい、などの情報が正しいでしょうか？これらの情報は、あくまで参考の数字とする程度にしておき、鵜吞みにするのは危険です。

なぜなら、年収500万円の家庭と言っても、その生活スタイルはさまざまです。旅行が趣味の家庭、外食が多い家庭、子供の教育に熱心な家庭、シンプルでミニマリズムなライフスタイル・・・ひとつひとつの家庭によって、「お金を使うポイント」は異なります。

返済計画をしっかりと立てよう

「返済負担率は20〜25％程度」といった考え方はあくまで参考にしておきながら、自分たちのお金に対する考え方などに応じた「マイホームにかける身の丈予算」を考えることが大事です。

身の丈予算を見つけ出すには、現在および将来の収入、支出を入力して作成するキャッシュフロー表（ライフプラン表）で、「見える化」することで強くイメージすることができるようになります

キャッシュフロー表（ライフプラン表）はインターネットで無料のものもありますが、より正確な結果を見たい場合にはファイナンシャルプランナーに依頼して一緒に作成することをオススメします。

住宅ローン借入金額を増やす方法

収入合算を検討してみよう

世帯主の年収が500万円であっても、配偶者が働いている場合はその収入を「収入合算」によって借入可能額を増やすことができます。たとえば世帯主の年収が500万円、配偶者の年収が200万円であれば、合算して700万円とみなされます。もし配偶者が300万円の年収を得ていれば、合算年収は800万円となり、借入可能額も増加します。

収入合算しての借入可能額は合計収入700万円で約4,500～5,000万円、合計収入800万円で、約5,000～5,500万円となります

収入合算の場合のローンの組み方はさまざまですが、その一つに「ペアローン」という、夫婦それぞれが借主となるローンの組み方があります。
別の話になりますが、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、ある一定の条件を満たせば「住宅ローン減税」という制度を利用することができ、所得税や住民税の還付を受けることができます。住宅ローン減税は年末残高の0.7％（制度改正によって変動あり）が支払うべき所得税・住民税から最大13年間控除を受けることができます。
詳細は割愛しますが、ペアローンを利用することで、夫婦それぞれが別々に住宅ローンを組むこととなり、住宅ローンの減税の控除枠を有効活用できるという効果を得ることができます。

借入期間を検討してみよう

住宅ローンというと、35年が最長のイメージがありますが、最近ではより長い期間のローンも登場しています。

年齢によって借入期間の上限は変わりますが、40年、50年といった期間のローン商品も販売されています。

例えば、35年で借入可能額が3,500万円の場合、40年ローンにすると借入可能額は約3,800万円程度、50年ローンだと約4,300万円となります。

取り扱っている金融機関が限られていることや、35年ローンに比べて金利が高くなることもあります。

収入合算や長期ローンの注意点

ただし、収入合算やより長い期間のローンで借入額を増やすことには注意も必要です。そもそも、住宅ローンの借り入れ額が増えるということは、毎月の返済額が増えるということですから、そもそもの「返すことができる金額」であるかを確認する必要があるのは変わりありません。

また、何らかの理由によりどちらか、もしくは両方の収入が減ってしまう、もしくは完全に途絶えてしまった場合、返済が一気に厳しくなる可能性があります。
収入合算の場合、よくあるのが、妊娠、出産による産休、育休による収入の減少です。短期間と思っていても、思いのほか収入の減少が家計を圧迫することもありますし、子供が小さい間の時短勤務などによる収入減による影響も少なくはありません。
また、長い期間のローンを組むことで働く期間が終了し、年金生活になっても住宅ローンの支払いが続く可能性があり、老後の生活を圧迫する可能性があります。
特に支払い金額が厳しいかも・・・と思った場合は、将来発生すると思われる収入減の場合でも払い続けることができるかをしっかり考えておかないと、あとあとで厳しい状況になってしまいかねませんので、しっかりと将来起こりうるライフイベントを想像し、そのイベントによる収入の減少、支出の増加があるのか、ないのか？ある場合はどれくらい収入が減るのか、支出が増えるのかをしっかりと把握するようにしましょう

収入合算や長期ローンの利用は選択肢の幅を広げてくれますが、過信せず前述のようなことや、「どちらか一方の収入だけでも生活を維持できるか」「老後の年金生活でも払い続けることができるか」などをシミュレーションすることや生命保険などで万が一の場合の備えも考えておくようにしましょう。

金利タイプの選び方とリスク

住宅ローンの負担を考えるうえで、金利タイプの選択は非常に重要です。

住宅ローンの金利タイプには次の３つのタイプがあります

• 変動金利型：金利が低く設定されており、借り入れ当初は他のタイプより返済額が少なく抑えられる傾向にある。ただし、将来の金利上昇リスクがある。
• 全期間金利固定型：借入時の金利が完済まで変わらず、返済金額が一定なため、将来の返済計画を立てやすい。ただし金利は変動型などより高い傾向がある。
• 固定期間選択型：当初10年や15年は固定、当初の固定期間終了後、金利タイプを選択する。

2025年現在、変動金利は0.6％程度と低水準であることや、固定金利に比べると低金利のため、当初の支払い金額を低く抑えることができるので、当事務所にご相談される方の多くが変動金利を選択する傾向があります。しかし、将来的に金利が上がれば返済額が増えることになります。もし、変動金利や固定期間選択型を選んだ場合、将来金利がどの程度上昇しても問題なく返済することができるかを確認しておくことが重要です。

また、わたしが住宅ローンの金利タイプを選択するにあたっての考え方もあります。これは、2003年に開業してから一貫して説明をしている考え方と仕組みがあります。
2025年9月時点では、昨年の8月の日銀のゼロ金利解除から変動金利の金利は上昇傾向にありますが、アドバイスを参考にしていただいて、その仕組みをそのまま実行していただいているお客さまは、金利が上がっても不安にならずに安心して住宅ローンの返済を淡々と行っていただいています。

住宅ローンの金利タイプはどれを選ぶのが一番ベストか？という考えもありますが、生活を守る仕組みを取り入れることで安心してオトクな選択をすることもできます。

老後資金や予備費も忘れずに

住宅ローンに集中するあまり、老後資金や予備費を軽視してしまうのも大きな落とし穴です。お勤めの人であれば、いつかは定年が来て、年金生活が始まります。もしその時点で住宅ローンが残っていれば、収入が公的年金だけの場合は、住宅ローンが老後生活を圧迫しかねません。

住宅ローン破綻の原因は・・・

実際、開業当初、実力をつけるためにたくさんの相談を受けるため、無料相談を実施していた時期があります。その時は、リーマンショックの後ということもあったかもしれませんが、住宅ローンの支払いが厳しくなって相談に来られる方も少なくありませんでした。
その中には70代になって、年金生活になることにより住宅ローンが負担になって生活を圧迫し何とかならないか・・・とご相談に来られる方も複数いらっしゃいました。そんなご相談者の多くは「何とか払っていけると思っていた」と購入当時は、「家が欲しい」という気持ちが先行して「何とかなるだろう」と先のことを考えずに購入した人がほとんどでした。
考えすぎてしまうと、決断しきれなくなってしまい何事も前に進まない、ということもありますが、一生で一番高い買い物ともいわれるマイホーム購入の時には感情や勢いにまかせず、しっかりと長い人生の暮らしの変化を考えて、購入予算を考えるようにしましょう。

また、病気や失業といった不測の事態に備えて、どのような公的保障があるのか？公的保障だけでは賄えそうにないと感じた場合はどのように備えるのか？貯金か？民間の生命保険などで備えるのか？その場合、どの程度の貯金や保障が必要なのかも考えるようにしましょう。

長期のマネープランを考えよう

マイホーム購入に際しては、「いくらまで借りることができるのか？」「毎月どれくらいのローンで抑えればいいのか？」を考える際には、「今」だけではなく、長い人生の中のどの時点でも、どのようなことが起こっても問題なく暮らし続けることができるように、長期的目線で考えることが大事になります

まとめ

年収500万円の家庭が住宅ローンを利用する場合、銀行の基準に従えば3,500万円程度まで借りられる可能性があります。
しかし、実際には教育費や生活費の増加を考慮すると、無理なく返済できる金額はもっと低くなることが多いのです。特に子供が成長するにつれて支出が大きくなることを忘れてはいけません。

また、収入合算によって借入可能額を増やす方法もありますが、将来のリスクを踏まえて慎重に判断する必要があります。金利の選択や老後資金の確保も、長期的なライフプランに直結する重要な要素です。

最終的に「年収500万で買える家の値段」は一律には決められません。各家庭のライフスタイルや子供の進学方針、将来の収入の変化や、夫婦の働き方の変化、退職金有無などによって適切な金額は大きく変わります。だからこそ、住宅購入を検討する際にはファイナンシャルプランナーに相談し、ライフプランシュミレーションを基にした、教育費や老後資金を含めた家計全体の視点から最適な借入額を導き出すようにしましょう。